平房乡板块周边二手房

日前，北京结束了2022年第四批次集中土地拍卖，参与招拍挂的六宗土地总成交金额达到135.215亿元，除通州及门头沟两宗土地在线下竞拍前就以底价成交外，朝阳三宗地块均竞拍火热，其中平房乡两宗地块分别吸引10家、14家房企参与竞拍，激烈程度仿佛回到2021年一批次集中供地。而石景山古城地块则不出所料，被深耕石景山十余年、从一级开发到商业地产都涉足的中海拿下。

本次土拍中最受关注的莫过于朝阳平房乡PF-44、45两宗地块。从综规上看，地块位于朝阳北路以北，周边道路已经较为完善。且因为位于成熟住宅板块，附近大型商超等基础设施也都齐全。更重要的是，这两个地块同样临近与朝阳北路平行、贯穿东西的6号线。据悉，这两个地块位于6号线黄渠和褡裢坡地铁站之间，且距离两个地铁站距离都不到1公里。

(资料图)

平房乡综规

目前两地块附近的二手楼盘有苹果派和定福家园。前者为商品房，建于2007年，均价在6到7万元/平米之间；后者建于2010年，均价在5到6万元/平方米之间，但属于一类经济适用房，税费与商品房有所不同，一般较高。

这样“压箱底”的好地挂出，资金充足的房企自然要搏一搏。线上竞拍阶段，这两个地块便分别获得了10次和14次报价，线下竞拍阶段更是在竞地价和现房销售面积环节都被竞至了上限，直接冲到了摇号环节。

最终，PF-44地块由保利+建工的联合体以25.53亿元拿下，楼面地价约为5.2万元/平米。值得注意的是，该地块现房销售面积10000平米，约占总建面的五分之一。而PF-45地块则由三元嘉业获得，楼面地价同样为5.2万元/平米，现房销售面积约占总面积的46%。市场普遍认为，三元嘉业此前深耕保障房建设，对商品房销售流程不太熟悉，因此后续引入其他房企进行合作开发的可能性较大，36氪也将持续关注这两宗地块的后续开发情况。

除了平房乡以外，朝阳区这次还拿出了一宗位于奶西板块的土地，该地块最终由金隅以32.315亿元的上限价格和3.5万平米的现房销售面积竞得。

36氪此前曾报道过，奶西板块今年3月综规才落地，6月二批次土地出让推出了两宗地块，销售情况都不错，尤其是主打刚需和刚改的望京樾，可以用销售火爆来形容（详见楼市小报005期），这也在一定程度上微微推高了后续地块的成交价格。

据悉，二批次出让的奶西321地块溢价率在1.52%，成交楼面地价为4.4万元/平米，而本次奶西地块的溢价率则达到了15%，成交楼面价格约4.6万/平米，其中不难看出规划部门的定价逻辑。但更重要的是，奶西板块无论从地块开发还是房产销售的角度，市场接受度都已经相当高。

值得注意的是，平房乡两地块和本次出让的奶西地块，住宅销售指导价格都为8.5万元/平米，但两个区位的交通条件和板块成熟度都相差较远，6号线与几条向北的地铁线路又都有交叉，可以想见，平房乡两个项目的辐射人群将相当广。

同样是到阿里巴巴新总部，奶西板块几乎只有驾车这一种选择，而从黄渠地铁站出发，算上步行时间也只要一小时，纯地铁时间满打满算只有38分钟。这次出让的奶西地块是否还能延续望京樾的热度，目前可能还要打一个问号。

此外，平房乡两地块的容积率都为2.5，刚需人群可以持续关注。奶西321地块的容积率则为2.2，与望京樾一致。目前可参考的是，望京樾的户型面积段为102平米至155平米。

无论如何，本批次土拍中朝阳都成为了最大赢家。而接下来的五批次土地出让，或许仅有昌平的一宗土地，同样是板块相对成熟，距离地铁站近的“王炸”地块。房地产行业还未走出周期底部，土地市场频频遇冷，有关部门也在不断拿出更好的地块刺激市场回暖，这对于资金相对充足的房企来说或许正是机会。毕竟无论朝阳望京樾，还是昌平建发珺和府的例子似乎都在提示我们，虽然市场下行，但需求始终都在。

作者｜詹方歌

关键词： 销售面积 楼面地价 朝阳北路