买房是件大事，动不动就是掏空家里六个钱包，才能在上海买套房子，所以在买房置业这件事上，大家都很谨慎！

在房子正式开盘之前，早早的就实地踩盘，调查板块；

往往看到冒烟的地方，或者卫星图上一大片的工厂，都会暗暗的在心里打一点折扣。

(资料图片)

要细数的话，上海的“毒瘤”可真不少，西藏北路的殡仪馆、宝山上大板块附近的军用机场、闵行吴泾的化工厂等等。

这些地方每次开盘，热度都会比同圈层的其他板块尴尬一些；价格也常常跑输大盘，万年洼地；

可恰恰有这么三个“毒瘤”，在新房市场上颇受欢迎！

是购房者真的心理很强大，还是？今天我们一起来盘一盘!

01

第一个要说的“毒瘤”，是在浦东森兰北边，外高桥那一块的高桥石化。

沿着黄浦江满满当当的占了一大片，这么好的地段想想着实是有点浪费的；

更夸张的是，高桥石化有两个直插云霄的大烟囱，放出非常浓的“烟”。

虽然有人说是水蒸汽，但这里面到底什么成分，就看这架势，我也不敢信呀！

可是看近年浦东的热门盘，森兰名苑88.86、森兰星河湾82.42；

就连六批次开盘的招商璀璨公馆入围分也来到了67.44；

这还是在近期供应批次和供应量持续增加，积分下滑的情况下的结果。

但仔细看一下这些红盘的分布，就可以发现高桥石化的影响其实是弱化掉了。

一方面是因为高桥石化在航津路以南区域已经开始腾退，北部密集的化工区与森兰板块距离至少在两公里以上。

另一方面是因为两大红盘是在真正的森兰国际社区内，哪怕是招商璀璨公馆也是蹭了森兰的概念，充其量最多算个外延。

但像森兰名苑的近乎满分是由多个属性叠加在一起的；

套数少；对比周边的大户型，它的小户型更加稀缺；倒挂和学区预期一样少不了，这种“红盘”难以复刻。

总体来说，广义的森兰板块在经历了十年有余的建设之后，已经来到了中年期，该有的基本都有了。

新房倒挂基本稳定在2-3万每平，板块的市场认可度也已经稳定下来。

比起所谓的“毒瘤”，良好的学校资源才是森兰房产鄙视链上的决定性因素，有学校加持与没有的楼盘均价价差达2万之多！

02

第二个要说的“毒瘤”，是位于浦东御桥的垃圾焚烧厂，叫浦城热电。

说起御桥，大家第一反应就是高压线和焚烧厂，但是相较之下，焚烧厂的危害性更让大家关注。

有没有毒不知道，但是这个气味估计让周边小区也是深受其害。

当谈及这个板块，大家的第一反应是“焚烧厂搬了没有”的时候，这里的房价想当然的应该一言难尽。

但是这里的二手房价早已默默的突破了10万＋，就连老旧楼梯房的御桥花园也来到了近八万的价格。

这实在是让人忍不住直呼“不可置信”，这个价格都能赶上浦西的内中环了！

可是新房联动价还维持在6万出头，比起金色中环上的其他区域，价格真心友好！

这也就能解释今年6月为啥顶着烂尾疑云的金科御桥博萃还能在市场上吃的开了。

除了这诱人的倒挂，其实御桥的受欢迎也是有迹可循。

这个板块很有意思，可以说是生逢其时，它不是单独的行政区，而是因为11号线御桥站的聚集效应才形成了板块的概念。

夹在中环、外环和罗山路高架间，去哪都很方便。从御桥到人民广场甚至比联洋还要快的多。

2020年浦东提出的金色中环带也有它的份。

虽然在能级上被定义未潜力地区，但是这个片区内的教育和商业资源实力对比于同级别地区可以说是碾压。

目前御桥西侧在建中的陆家嘴御桥科创园，产业、商业大量入驻，11号线也在这里预留了严御路站。

再加上张江高科和前滩的产业辐射外延，御桥可以说是占尽了天时地利人和。

最后补充一点，这个垃圾焚烧厂已经确定会在两年内动工改为转运站，“毒瘤”去了大半。

未来购房者和御桥之间再也不会隔着浦城热电了！

03

最后一个毒瘤是江桥的垃圾焚烧厂，这个厂子规模很大。

在地图上你搜江桥焚烧厂是搜不到的，你得搜上海环城再生能源有限公司，这名字也是有讲究呀！

江桥垃圾焚烧厂是我国建成的日处理能力最大的现代化生活垃圾焚烧厂，日处理垃圾1500吨。

听着很恐怖的样子，对身体有没有害处么估计也得看距离远近。

据说绥德路上，垃圾车跑过去，味道十足，这个估计是真的。

但江桥近年偏偏就火了起来，比起其他外环外的楼盘开启分销，江桥的盘基本都会触发积分！

这很大一个原因是因为受到大虹桥的规划利好；

我的一个朋友就买在江桥的龙湖南山虹桥天玺领峯，500多万的预算，60出头的分数，当时盘下来就觉得江桥最适合。

让他心动的原因很简单，江桥是嘉定离市区最近的片区；

而且靠大虹桥也近，江桥还被纳入虹桥主城片区，和徐泾可以说是一个级别；

但是比起虹桥主城区其他板块动辄70分＋的积分要求，江桥显然更有机会上车。

再来看价格，江桥的新房联动价基本都是5万＋，500万正好上车小三房，功能性拉满；但旁边的华漕、徐泾6万起步和，预算吃紧；

相较来说江桥可以说是这个总价段低分选手的优选项了。

在说回焚烧厂，其实看江桥整个板图，基本就这个焚烧厂在外环内，临的最近的是桃浦。

而且上海多数时候是东南风，这么一来江桥基本不受垃圾焚烧厂的影响，就是祸害了旁边的桃浦兄弟。

04

总体看来，所谓的“毒瘤”其实并不会对你买房产生决定性的作用；

买房本就是一场利益权衡的比拼；

当功能性、交通性或者投资预期能达到你的需求时，”毒瘤“影响就会被放小；

如何让自身买房需求最大化的实现才是我们在做选择时候最重要的考量；

现在的市场哪怕你手持1000万，可能也无房可买，原因就在于预期太大；

适当的接受一些不足，抓大放小，明白自己的核心需求，你才能买到所谓的”好房子“。

关键词： 可以说是 第一反应 也来到了