双碳背景下，哪些城市群更有机会？

生物医药产业倾向于选择什么样的园区？

新能源汽车为什么选择购物中心，而不是市郊的4S店？

(资料图片)

2022年11月5日，仲量联行在第五届中国国际进口博览发布《中国商业地产市场：变革、开放与增长》报告。仲量联行首席经济学家庞溟从中国产业结构变化、政策与市场动力等维度分享了对宏观经济的研判。

数据显示，近十年来，中国GDP年均增长6.6%，高于同期世界2.6%和发展中国家3.7%的平均增长水平，对世界经济增长的平均贡献率超过30%。相较其他主要经济体，中国国民储蓄率水平较高，政府债务占GDP比重相对较低。当遇到危机时，政府能够利用充分的财政空间、丰富的货币政策工具、积极有效的产业政策来抵御外部风险和冲击。

「中国的长期增长前景将越来越依赖于经济的再平衡，包括从基础设施投资转向注重创新，从出口转向注重内需。」庞溟认为从经济增长和社会转型的角度来看，中国将坚定不移地继续依靠科技创新、内需拉动的双轮驱动来增强内生动力、提升全要素生产率，推进经济的转型，保持宏观经济的平稳增长。

根据哈佛大学增长实验室的数据，中国在全球产业链和价值链上攀登，技术的复杂性和多样性的指数排名不断上升。世界贸易组织也认为中国已经发展成为与德国、美国并列的全球三大价值链生产中心之一。

除了新能源、先进制造业等关键产业为中国经济注入新动能，伴随着碳达峰、碳中和升级为国家战略，未来还将形成绿色低碳、对内联系紧密、对外高度开放的城市群发展。

仲量联行数据统计，京津冀、长三角、粤港澳、成渝、长江中游五大城市群GDP总量占全国56%，国家级专精特型企业数量占全国65%，独角兽企业数量占全国95%，科研支出占全国76%。

庞溟认为五大城市群是推进中国新型城镇化和参与全球竞争的重要空间载体。关注建筑减碳、城市更新、发展循环经济等，才可以进一步地打造可持续、健康、宜居的城市。

外资企业仍然是中国经济的重要组成部分。鼓励外资引入的政策和制度逐步健全，外商投资准入负面清单进一步缩减。近年来，外商直接投资的行业分布更为多元化，更青睐于租赁和商业服务。以制造业为重点，强化吸引外资、引导外商加大对实体经济的投资，有利于中国更好地融入全球产业链、价值链和供应链。

制造业升级以及低碳经济为产业地产带来了新要求和新机会，仲量联行中国区研究部总监姚耀指出产业地产与实体经济的转型升级的互动和协同，也为产业注入更多的活力。

以生物医药产业为例，过去30多年，中国制药企业快速成长。过去十年中，有将近141家重要企业设立，新增数量稳居全球第二名。而产业聚集、资本支持、人才专家正是构建生命科学产业发展的三大要素。

在产业演进过程中，一些传统研发机构的物业无法满足现有需求。姚耀称为了更符合企业研发办公需求，近期已经有部分带环评项目的翻新改造入市。

「未来，中国一定会打造有全球影响力的创新策源地。」姚耀认为或许这里将出现全球最具创新力的一平方公里，包括高校研发机构、生物医药上下游的企业、孵化器等整个生态圈，并有各类配套设施。

另一个发展比较快的行业是新能源汽车。2021年中国新能源汽车销量达到了350万，占到全球51%。预计2040年，新能源汽车在中国道路车辆保有量渗透率达到70%，

仲量联行数据显示，两年内上海录得将近15个大型新能源汽车的租赁成交。中外企业纷纷布局新能源汽车产业，低碳化、智能化趋势贯穿全产业链。在新能源汽车的产业园区里，有互联网公司，也有人工智能公司。

写字楼方面，中长期来看一线城市依然会受利于产业的转型、总部经济以及升级的需求。从供应的角度，除了北京相对来说新增供应有限，其他三个一线城市都面临着供应量相对较大一定程度上的压力。

尽管混合办公趋势渐起，但实体办公空间仍然具备重要作用。过去十五个月，仲量联行每个月定期跟踪亚太区主要城市的返回办公楼工作比率。数据显示，一旦疫情影响变小，内地市场返回办公室的比率立刻提高，而且显著高于其他市场。

随着消费升级，产品的实用性或许不再是消费者最重视的特性，追求新体验、舒适度、炫酷成为了眼下包括Z世代的消费主力的重要考量。因此，奢侈品、小众的护肤和香水、新能源车、智能家居以及体验类宠物的业态等业态和品类将持续成为零售地产市场亮点。

「以购物中心为载体，拉近了品牌与目标消费者的距离，建立直接透明的沟通与体验机制。自带特色的购物中心满足新能源车企对流量和形象的追求，以营造区别于传统4S店的新消费场景。」姚耀指出这是新能源汽车选择出现在更加华丽且便捷的购物中心，而不是遥远的4S店的原因。

作者|王露

关键词： 仲量联行 购物中心 数据显示