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速读：

【望京樾】悄悄成为了一匹朝阳黑马；【中建·宸园】还没拿证，预计也不会卖得很差。

(资料图片)

蹭望京红利的区域不少，目前来看，奶西打赢了崔各庄。

对奶西整个区域来说，【望京樾】算是开门红，但目前谁也不敢说这种成功一定能够复制。

2022年6月，奶西首次出让两块商品房住宅地块，为3月份刚公示的新规划试水。当时一同出让的地块还有关注度极高的朝阳太阳宫地块和丰台右安门的亚林西，奶西几乎被高声浪淹没了。再加上此前朝阳一直是供地大户，王四营、崔各庄要么是红海市场，要么区域桎梏难以突破（“崔各庄四兄弟”见楼市小报001期），大家对奶西地块也关注，也报名，但期待不大。

直到【望京樾】取证顺销，人们才意识到，楼市整体不景气的大环境下也能杀出黑马。【望京樾】9月29日开盘，不到一个月，有七栋楼已经售罄了，除3号楼还未加推外，其余楼栋挑选余地也不太大。而【中建·宸园】虽然还未取证开盘，但大概率也不会卖得很差，这个地块容积率只有1.4，总房源数量只有272套。销售透露，验资排号的客户已经超过500组。10月21日，北京住建委挂出了中建宸园的预售许可证预告。

虽然同在奶西地块，但【望京樾】和【中建·宸园】针对的完全是两组客群，前者总价850万元到1300万元；后者1500万/套起，叠拼别墅3000万/套起。

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售卖情况

【望京樾】 售楼处

【望京樾】售楼处即便工作日的上午也是门庭若市，销售靠抽号接客户，忙得不亦乐乎。销售说这个盘到晚上九、十点钟还有人来看房，十一期间每天能卖出二三十套房子，这种销售“盛况”在其他盘不多见。

【中建·宸园】还未开盘，销售介绍目前在等预售证，取证开盘顺销一气呵成。工作日的下午同样有三五组客户来看房咨询，看样板间要验资，但据说排号还是排了500多组，其中不乏科技公司的高管，比如阿里、京东方和美团。

现在望京和北苑不少二手房都到了该置换的时候，比如竣工于2006到2009年之间的融科橄榄城，奶西后续的地块也还没挂出，【中建·宸园】算是打了一个时间差。

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区位分析

奶西区位图

从大的区位上来说，奶西在望京北部，虽然和崔各庄相比距离望京的直线距离稍远，但胜在通达度高，崔各庄受环形铁路影响，区域发展比较受局限。而奶西周边又有中关村朝阳园产业加持，阿里新总部也离得不远，跟着产业置业的逻辑比较清晰。

从图上可以看出，除了已建成的东洲家园外，目前【望京樾】和【中建·宸园】确实是奶西规划确定以后，最先出让的两个商品房地块。324已出让地块是划拨地块，含商品住宅建筑面积21.31万平方米，一期建筑方案今年3月公布，包含19.45万平米的住宅，但暂时没有商品房供应，全是政策性住房。

值得注意的一点是，【望京樾】地块是面积比较大，形状也比较方正的地块。有人说，这其实是【望京樾】能做高周转产品的一个挺重要的先决条件。面积小的地块，在奶西可能更符合做豪宅的逻辑——“套数足够少，稀缺性足够好。”当然最终还是要看规划容积率。

为数不多的较大面积地块中，【望京樾】也算位置比较好的。一般来说，配建少的地块更受拿地企业欢迎，因为建设成本更低。而对于居住者来说，也都希望家附近能有更完善的基础设施，但自己家的小区里清净一点。

从这个角度来看，最南边的规划住宅确定会临学校和商业，最北边的规划住宅会临多功能用地，315地块东侧要建九年一贯制学校。【望京樾】东侧的住宅地块临一块以后不知道要做什么的空地。相比之下，【望京樾】只有配建的幼儿园。【中建·宸园】地块本身也没有配建，又是1.4容积率超低密度，如果能赶在奶西下一个豪宅地块出让之前卖个七七八八就再好不过。

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交通情况

【望京樾】和【中建·宸园】距离阿里都不到5公里，车程10分钟左右，到望京SOHO不到9公里，而且即便是现在周边道路没修好的情况下，也有两条大路供选择：来广营北路-容达路-广泽路或者顺白路-创园路上容达路，车程25分钟。

至于小区之间的路也都在规划之内，可以对照上文规划图来看。

城市干路

不过奶西也有相当明显的短板：没有地铁，甚至不是远景规划，而是楼盘销售根本不会提地铁这件事。最近的地铁站15号线马泉营站，离这两个地块要五公里。这个短板也几乎注定了奶西整个板块只适合豪宅和改善产品。

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户型&配建

两个项目户型都不多，【望京樾】一共有三个户型：102平米、120平米和155平米，都是几乎没有浪费面积的户型。

户型图

户型图

都说【 望京樾】的竞品其实是晓风印月，确实。 从图上看，两者的面积区间、户型和总价都狠狠撞了。 【 望京樾】155平米的户型规避了入户门对卫生间门的问题。 102平米户型中晓风印月入户门对着卫生间门，【 望京樾】的入户门对着卧室门。

提到金茂确实不得不提到他们的科技系统，据说这是业内人士来买金茂的一个很大的原因。因为毛细管网藏在墙体里，所以金茂的墙体即便是非承重墙也最好别拆。有之前卖过金茂房子的销售反应，其实大多数一次购房的普通客户没有这么认科技系统。不知道这次【望京樾】卖得这么好，跟购房者不少来自互联网或科技公司会不会有关系。

【中建·宸园】的洋房和叠拼别墅做的户型也不多，各有两个，虽然面积大，基本也都没有浪费空间。

小道消息

1.即便望京樾销售火热，其项目公司北京志茂房地产开发有限公司还在酝酿增资，拟募集资金对应持股比例或股份数49%，拟募集资金金额不低于9.8亿元。

这就得从首开在今年6月份独自拿地说起，拿地后，首开迅速引入了金茂进行合作开发，金茂方面不但全权操盘，还承诺给首开和项目公司提供不超过21.67亿元的诚意金借款作为前融，年利率5.3%；而首开只承担财务投资的角色。但这笔借款有附带要求，就是奶西地块取得立项后，首开方面需要推进项目公司增资扩股，如果金茂在此时未能摘牌，首开方面就得在限期内还钱了。

其实这类超投的模式在房企合作开发中很常见，超投部分算股东借款，会计计算的时候会被往来款，而不算负债，可以绕开“三条红线”的约束。

2.据说【中建·宸园】北侧的315地块可能会在明年上半年出让，中建智地已经在瞄准了。金茂也在继续瞄准奶西地块。奶西还真是，拿了的还想拿。

如果有业主维权信息或者其他小道消息，欢迎联系我们。

楼市情况汇总：

近期包括北京在内的多个一线城市交易量环比大幅上涨，但仍不及去年同期。中指研究院数据显示，10月10日至16日的一周内，一线城市成交面积整体环比大幅上涨2.8倍，北京成交面积环比涨幅最大，高达9.1倍；同比成交面积也明显上涨，涨幅达到44.5%。

本周一手房网签数据

本周二手房网签数据

作者 | 詹方歌

关键词： 成交面积 一线城市 叠拼别墅